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2022-08

韬略新案例--杨某、邓某与唐某财产损害纠纷案

案件详情

2021年3月，唐某租赁了杨某、邓某的房屋，双方约定租期1年，月租金2500元，押金为一个月房租。同年7月，该房屋发生火灾，长沙县消防救援大队出具事故认定书载明：该房间客厅、南面阳台室内装修及物品被烧毁，相邻户有5户轻微受损，火灾直接财产损失约138980元。起火原因认定如下：起火点位于客厅南面阳台东侧移动排插附近，起火原因可排除生活用火不慎、违章生产作业、自燃、静电、雷击，不能排除客厅南面阳台移动排插电气故障引发火灾。

发生火灾后，杨某向相邻户业主赔偿了此次火灾造成的损失22810元。客户要求租户赔偿损失。

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解决方案


1、详细查阅房屋租赁合同，第六条第二款约定因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的。乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。
据此可要求租户承担违约责任。
2、本案构成侵权和违约的竞合，比较二者可主张的损失，根据利益最大化原则选择诉讼策略。由于本案不涉及精神损害赔偿，二者可主张损失基本一致，从举证责任方面考虑，选择违约之诉对我方更有利。


争议焦点


1、起火原因。根据《事故认定书》，起火原因不能排除客厅南面阳台移动排插电气故障引发火灾。无论该排插由谁提供，承租人实际占用控制该房屋，负有谨慎管理义务，应当对火灾的发生承担责任。
2、损失的大小。建议我方当事人委托有资质的鉴定机构对此次火灾造成的损失进行鉴定，鉴定费按照双方责任按照比例承担。

案件结果


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法院采纳了我方的观点，认定承租人构成违约，应承担违约责任。对该房屋的损失，法院完全采纳了鉴定机构的意见。判决被告对此次火灾造成的承租房屋财产损失、相邻户的损失、租金损失、鉴定费进行赔偿并承担本案诉讼费用。该判决完全达到了客户的预期。

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附判决书首页及末页：


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